Notification de la vente du local commercial

Dans cet article, nous vous détaillerons les modifications qu'a apportées la loi Pinel et les étapes de la vente d'un local commercial comprenant la notification à envoyer à votre locataire lui faisant connaître votre volonté de vendre le local commercial qu'il occupe.

Initialement, vous avez signé un bail commercial avec votre locataire qui suit les règles du contrat de bail décrites dans les articles L.145-1 du Code de commerce. Le local que vous avez loué est reconnu comme local commercial si votre locataire est immatriculé au RCS soit le registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Auparavant, jusqu'en 2014, lorsqu'un propriétaire souhaitait vendre son local commercial, il devait informer le locataire mais le changement de propriétaire n'avait pas forcément d'incidence sur le locataire. Par ailleurs, il y avait également la possibilité de prévoir dans le contrat de bail un droit prioritaire en cas de vente mais cela n'était en cas une obligation prévue par la loi. Le propriétaire avait alors le choix d'accorder la priorité de rachat ou non à son locataire. Le 18 juin 2014, la Loi Pinel apporte une modification au cadre juridique détaillant les informations clés à remettre au locataire en cherchant à lui apporter une meilleure protection.

Droit de préemption

Avec la loi Pinel apparaît maintenant le droit de préemption qui permet maintenant d'un point de vue légal de bénéficier d'un droit prioritaire pour le rachat du local commercial. Ce droit est valable pour les locaux à usage commercial et artisanal soit les locaux utilisés pour la fabrication, le stockage, la vente de biens ou services. Alors avec ce nouveau droit de préemption, le locataire bénéficie alors aussitôt d'une promesse de vente dès qu'il reçoit la notification de la vente du local. Cela signifie qu'il a un mois pour se décider et accepter l'achat du local dans lequel il se trouve aux conditions présentées par le propriétaire. Au cours de délai, il est important de savoir qu'aucun acheteur potentiel ne peut décider d'acquérir le local à sa place.

Si le locataire se décide à acheter, il dispose de deux mois pour acheter le local après avoir envoyé sa réponse au propriétaire. Sans conclusion de vente dans les deux mois qui suivent, l'acceptation de l'offre de vente serait reconnue nulle.

Dans le cas où le propriétaire déciderait de modifier son offre, il devrait à nouveau informer son locataire du changement de l'offre de vente.

Les exceptions

Toutefois, la loi prévoit également des exceptions qui ne permettraient pas au locataire de bénéficier de son droit de préemption :

• Lorsque le bailleur souhaite vendre un ensemble commercial comprenant plusieurs locaux en une seule fois
• Lorsque la cession du local commercial est faite au copropriétaire d'un ensemble commercial
• Lorsque la vente qui va se faire concerne un immeuble qui comprend plusieurs locaux commerciaux
• Lorsque la cession du local se fait directement à un ascendant ou descendant du bailleur ou à son conjoint
• Selon certaines communes, la commune elle-même peut avoir un droit de préemption sur le local commercial.

La notification

La notification du locataire doit donc se faire formellement afin de remettre au locataire l'ensemble de l'information qu'il peut nécessiter pour se décider dans l'achat du local.

Elle doit nécessairement contenir :

• Le prix de vente,
• Les conditions de la vente envisagée
• Les 4 premiers alinéas de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce qui détaillent la procédure de mise en œuvre du droit de préemption du locataire.

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